Членство и органы управления ТСЖ
Как возникает членство в товариществе собственников жилья?
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме такое товарищество создано, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Каковы органы управления товарищества собственников жилья?
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Общее собрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство его членов. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Военная организация государства: понятие и структура
Военное строительство является важнейшей составной частью деятельности, направленной на реализацию такой функции государства, как защита Отечества. Политические установки по вопросам военного строительства и, в частности...
Гражданско-правовой статус акционерного общества
Важнейшим в деятельности любого корпоративного образования является вопрос о формировании его воли как единого субъекта гражданского оборота. Предусмотренная Законом структура органов АО призвана обеспечивать интересы акционеров...
Киевская Русь как раннефеодальная монархия
Государственный строй Киевской Руси можно определить как раннефеодальную монархию. Во главе стоял киевский великий князь - его функции заключались в налаживании внешней торговли, командовании вооруженными силами, сборе дани...
Права акционеров
Правові системи країн Британської Співдружності націй
В даний час у всіх країнах Британської Співдружності в тій чи іншій формі діє система англійського загального права. Простіше перерахувати держави, що входять до Співдружності, в яких діють інші системи права, ніж англійське загальне право...
Правовое положение производственного кооператива
В ст. 5 Устава Международного кооперативного альянса в качестве самого первого принципа, которому должна соответствовать любая организация, претендующая на статус кооператива...
Правовое регулирование деятельности акционерных обществ
Акционерное общество одно из наиболее сложных организационно- правовых форм юридического лица. В ней предполагается наличие нескольких органов управления, органов внутреннего и внешнего контроля, распределение между ними компетенции...
Правовые положения акционеров: защита их прав и законных интересов
Акционерное общество одно из наиболее сложных организационно-правовых форм юридического лица. В ней предполагается наличие нескольких органов управления, органов внутреннего и внешнего контроля, распределение между ними компетенции...
Производственный кооператив. Структура управления и правовая регламентация
Членство в производственном кооперативе предполагает личное трудовое и иное участие членов в его деятельности, тогда как, например...
Процесс создания и функционирования общественных объединений
В соответствии с законодательством Республики Беларусь общественные объединения должны иметь фиксированное членство. Членами общественных объединений могут быть только физические лица, достигшие шестнадцатилетнего возраста. В случаях...
Система контроля в государственном управлении Республики Беларусь
Хозяйственное управление связано с созданием материальных благ, изготовлением, выработкой и созданием какой-нибудь продукции, производством товаров, оказанием услуг, осуществлением купли и продажи и т.д...
Структура, состав и порядок формирования органов управления обществ и товариществ оказывают определяющее влияние на их деятельность. Поэтому они должны обеспечить максимум демократизма...
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме.
В настоящее время правовое положение ТСЖ закреплено в разд. VI ЖК РФ. Некоммерческий характер такой организации проявляется в том, что ТСЖ не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяет полученную прибыль между своими членами.
Основными целями создания ТСЖ являются:
1) совместное управление недвижимым имуществом в многоквартирном доме;
2) обеспечение эксплуатации недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
3) владение, пользование и распоряжение общим имуществом.
Стоит заметить, что ТСЖ может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только посредством передачи его в пользование. Отчуждение общего имущества не допускается.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью (обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом помещений в многоквартирном доме, передачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и т. д.). При этом доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды.
ТСЖ, как правило, создается на неопределенный срок. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Число членов ТСЖ, создающих товарищество, должно превышать половину от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Наряду с гражданами в состав ТСЖ могут входить и юридические лица.
Для возникновения членства в ТСЖ собственник помещения в многоквартирном доме подает заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. Как правило, порядок вступления в члены товарищества определяется в уставе ТСЖ, там же и закрепляется, к компетенции какого органа относится прием новых членов. Новые собственники помещений в доме, в котором создано ТСЖ, имеют право стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Устав ТСЖ не может содержать каких-либо ограничений на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Однако в уставе может быть закреплено право членов товарищества исключать из товарищества за определенные действия (в частности, за систематическую неуплату обязательных взносов и платежей, причинение ущерба общему имуществу дома и т. д.).
Статус юридического лица ТСЖ приобретает с момента государственной регистрации в налоговом органе. При этом в регистрирующий орган подаются следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации;
2) решение о создании ТСЖ, которое принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При этом решение о создании ТСЖ может быть представлено в виде протокола, договора или иного документа. Отсутствие в протоколе указания о создании товарищества не может являться основанием для отказа в регистрации, если из его содержания и утвержденной повестки следует, что собрание проведено, товарищество создано;
3) устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);
4) документ об уплате государственной пошлины.
Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления иных документов. Регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления указанных документов.
Необходимо учитывать, что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко зданий, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками, расположенных на одном земельном участке. Кроме того, два ТСЖ и более могут создать объединение товариществ собственников жилья (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, председатель правления и ревизионная комиссия (ревизор).
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества. Оно наделяется следующими полномочиями:
1) внесение изменений в устав ТСЖ;
2) решение вопросов, связанных с реорганизацией и ликвидацией товарищества;
3) избрание правления и ревизора;
4) определение размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
5) образование резервного фонда ТСЖ, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) решение вопросов о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной деятельности;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;
9) рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;
10) принятие правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, которые занимаются обслуживанием многоквартирного дома;
11) установление размера вознаграждения членов правления и т. д.
Для проведения общего собрания лицо, по инициативе которого оно созывается, направляет всем членам товарищества письменное уведомление. Такое уведомление должно быть направлено не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Уведомление должно содержать следующие сведения:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
2) место и время проведения собрания;
3) вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании (повестка дня).
Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения, только если на нем присутствуют более половины членов товарищества либо их представителей.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества либо его заместитель, а при их отсутствии - один из членов правления.
Председатель правления избирается на срок, установленный уставом товарищества. Основной задачей председателя является обеспечение выполнения решений правления. Для этого он имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.
Председатель правления полномочен действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием. Кроме того, он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества.
Непосредственное руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление, правомочное принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Оно является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, предусмотренный в уставе, но данный срок не может быть более двух лет.
К обязанностям правления относятся:
1) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
2) составление смет доходов и расходов;
3) предоставление отчетов о финансовой деятельности товарищества общему собранию для утверждения;
4) управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им;
5) наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;
6) ведение списка членов товарищества;
7) делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность товарищества;
8) избрание из своего состава председателя товарищества;
9) распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества и т. д.
Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием на срок, не превышающий двух лет.
Полномочия комиссии состоят в следующем:
1) в проведении ревизии финансовой деятельности ТСЖ;
2) в представлении общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и т. д.
ТСЖ на праве собственности может принадлежать как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное как внутри, так и за пределами многоквартирного дома.
Для выполнения возложенных задач ТСЖ имеет определенные средства, которые складываются из обязательных платежей, вступительных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, прочих поступлений.
Необходимо учитывать, что ТСЖ, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами. Однако обязательные платежи членов товарищества за коммунальные услуги, газово-аварийное обслуживание должны включаться в состав доходов.
Выступая в качестве участника гражданского оборота, ТСЖ наделяется комплексом прав и обязанностей, в частности:
1) правом заключать в интересах членов ТСЖ различные договоры (управления многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и т. д.);
2) правом определять смету необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;
3) правом определять размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности и иные права.
Кроме того, ТСЖ вправе надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме при условии, что это не нарушает прав и законных интересов собственников. Законодательством на ТСЖ возложены следующие обязанности:
1) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества. Необходимо учитывать, что при заключении договоров ТСЖ действует не как хозяйствующий субъект с самостоятельными экономическими интересами, в связи с чем обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги, не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами, поэтому при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц;
2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;
3) обеспечение исполнения членами ТСЖ обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;
4) представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах. Решение о создании ТСЖ в таком доме и порядок регистрации ТСЖ такие же, как и при создании ТСЖ в общем порядке.
Поскольку ТСЖ является самостоятельным участником гражданского оборота, то оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. В связи с этим члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
Члены ТСЖ вправе преобразовать товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Решение о реорганизации ТСЖ принимается высшим органом управления товарищества - общим собранием членов товарищества.
В случае избрания собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления возникает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. Это связано с тем, что к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ. Необходимо учитывать, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества, поэтому согласия иных членов ТСЖ на это не требуется.
ТСЖ может быть ликвидировано:
1) по решению лиц, его создавших, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;
2) по судебному решению (например, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер);
3) вследствие признания ТСЖ несостоятельным (банкротом).
Кроме того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем половиной от общего числа голосов собственников помещений.
Ликвидация ТСЖ влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества либо с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Метки: Предыдущая записьСледующая запись
- ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
- Понятие жилищного права. Общие положения жилищного права
- Право граждан на жилищ
- Понятие жилищного права
- Предмет и метод жилищного права
- Основные принципы жилищного права
- Жилищное законодательство
- Система жилищного законодательства
- Жилищное и гражданское законодательство: соотношение
- Действие жилищного законодательства во времени
- Применение жилищного законодательства по аналогии
- Жилищные правоотношения
- Понятие и виды жилищных правоотношений
- Объект и субъекты жилищных правоотношений
- Основания возникновения жилищных правоотношений
- Содержание жилищных правоотношений
- Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений
- Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению
- Виды жилых помещений
- Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
- Жилищный фонд
- Понятие и виды жилищного фонда
- Государственный учет жилищного фонда
- Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
- Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
- Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
- Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое
- Переустройство и перепланировка жилого помещения
- Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
- Право частной собственности на жилые помещения
- Понятие и особенности права частной собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих лиц
- Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор мены как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Вещные права на жилые помещения лиц, не являющихся собственниками
- Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса
- Права на жилые помещения членов семьи собственника жилого помещения
- Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника
- Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
- Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним
- Форма сделок, направленных на приобретение жилых помещений в частную собственность
- Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним
- Государственная регистрация обременений (ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества
- Общее имущество собственников в многоквартирном доме
- Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
- Имущество, относящееся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме
- Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
- ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАЖДАН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
- Предоставление жилого помещения по договору социального найма
- Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения
- Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма
- Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов семьи нанимателя по договору социального найма
- Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
- Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Предоставление специализированных жилых помещений
- Понятие и виды специализированных жилых помещений
- Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
- Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений
- ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
- Изменение жилищных правоотношений
- Изменение жилищных правоотношений при изменении договора социального найма жилого помещения
- Изменение жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма
- Прекращение жилищных правоотношений
- Основания прекращения жилищных правоотношений
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи
- ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРОЛЬ (НАДЗОР). ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
- Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)
- Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)
- Общие положения о жилищном контроле (надзоре)
- Порядок проведения жилищного контроля (надзора)
- Общая характеристика ответственности за нарушение жилищного законодательства
- Специфика ответственности в жилищном праве
- Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве
- Административная ответственность в жилищном праве
- УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- Управление многоквартирными домами
- Общие положения об управлении многоквартирными домами
- Способы управления многоквартирным домом
- Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
- Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
- Совет многоквартирного дома
- Создание условий для управления многоквартирными домами
- Управление многоквартирным домом, осуществляемое товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
- Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом
- Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
- Правовое положение членов товарищества собственников жилья
- Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов
- Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
- Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией
- Правовой статус управляющей организации в сфере управления многоквартирными домами
- Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами
- Договор управления многоквартирным домом
- ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- Особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
Для определения волеизъявления собственников помещений, согласования их интересов, оперативного принятия управленческих решений в ТСЖ создаются органы управления и контроля (ст. 144-150 ЖК РФ). Указанные органы, исходя из полномочий и характера деятельности, можно подразделить на высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные.
В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Компетенция высшего органа управления (далее - общее собрание) определяется ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ).
Круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания, можно подразделить на статусно-уставные, организационно-экономические и организационные. К статусно-уставным относятся принятие решений по таким вопросам, как утверждение устава товарищества в новой редакции, внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества и ряд других вопросов.
К вопросам, входящим в организационно-экономический блок компетенции общего собрания, относятся утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного и иных специальных фондов товарищества, определение цели использования этих фондов, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества и ряд других вопросов.
К организационным вопросам товарищества, в частности, можно отнести избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), председателя правления (если это предусмотрено уставом), досрочное прекращение их полномочий, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора); выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) и др.
Необходимо учитывать, что членство в товариществе основано на принципе добровольного вступления, поэтому не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ, а есть вопросы, принять решение по которым правомочны собственники, а не только члены товарищества. Исходя из этого, когда необходимо решать вопросы, предусмотренные в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, требуется проводить общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ТСЖ.
Общее собрание товарищества бывает годовым или внеочередным, когда созывается по инициативе собственника помещения, даже если он не является членом ТСЖ, так как в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ указывается на инициативу лица, а не члена ТСЖ, а ч. 1.1. ст. 146 ЖК РФ предлагает руководствоваться ст. 45-48 ЖК РФ при определении порядка проведения общего собрания. В ч. 4 ст. 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» ЖК РФ установлен порядок созыва общего собрания собственником помещения, в связи с этим вывод о том, кто может быть инициатором созыва собрания, соответствует установленному общему порядку. Инициатором проведения общего собрания членов ТСЖ может быть и его правление (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).
Общее собрание членов ТСЖ проводится в порядке, установленном в ст. 45-48 ЖК РФ.
Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель, а при их отсутствии один из членов правления товарищества (ч. 5 ст. 146 ЖК РФ). В такой ситуации вопрос, связанный с определением члена правления, который будет вести общее собрание ТСЖ, может решаться как правлением товарищества, так и общим собранием путем голосования. Таким образом, применительно к ТСЖ жилищное законодательство императивно определило субъектный состав, имеющий право вести общее собрание, все иные лица таким правом не обладают.
По общему правилу решения общего собрания ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако решения по вопросам статусно-уставного блока (о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества) принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества, поэтому для правомочности проведения общего собрания для решения вопросов статусно-уставного блока (п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) должен быть и другой кворум присутствующих членов ТСЖ на этом собрании, так как присутствие более 50% членов ТСЖ не позволит при голосовании набрать не менее двух третей голосов от общего числа членов товарищества.
В уставе товарищества может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при организации и проведении общего собрания членов ТСЖ. В настоящее время создана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства и определен адрес официального сайта этой системы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.dom.gosuslugi.ru
Решение собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочной форме голосования, должно оформляться в соответствии с примерной формой решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования.
Решение общего собрания оформляется протоколом (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). За основу оформления протокола берется примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма). При проведении собрания в очной форме протокол подписывают председатель, секретарь собрания, члены счетной комиссии.
При заочной форме голосования протокол оформляется в соответствии с «Примерной формой протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу». При заочном голосовании протокол подписывают председатель ТСЖ (его заместитель или член правления) и члены счетной комиссии.
Решение общего собрания собственников ТСЖ, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным не только для членов ТСЖ, которые не участвовали в голосовании, но и для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрания членов ТСЖ, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, деятельностью ТСЖ, вместе с тем не вправе решать вопросы, относящиеся к субъективным правам собственников помещений.
Исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества, которое осуществляет повседневную (текущую) работу ТСЖ, а также организует выполнение принятых общим собранием ТСЖ решений.
Правление ТСЖ избирается общим собранием товарищества из числа членов товарищества. Вместе с тем не все члены ТСЖ могут быть избраны в состав правления. В частности, не могут являться членами правления лица:
- с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
- занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
- являющееся членом ревизионной комиссии (ревизор) товарищества;
- работающий в ТСЖ по трудовому договору.
Перечисленные ограничения для избрания в состав правления позволят не допустить использования своего положения в целях, противоречащих интересам членов ТСЖ. Срок деятельности правления определяется уставом ТСЖ, но он не может превышать двух лет.
Правление принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, а также общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правление ТСЖ подотчетно общему собранию членов товарищества. Заседание правления созывается его председателем. Периодичность заседаний определяется в уставе ТСЖ. Формой работы правления является заседание. Правления считается правомочным принимать решения, если на его заседании присутствует не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления товарищества.
Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании. Однако уставом товарищества может быть предусмотрено большее число голосов для принятия решения. Решения правления оформляются протоколом заседания и подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания правления.
Правление обладает остаточной компетенцией. С одной стороны, в ст. 147 ЖК РФ закреплено, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, но кроме тех, решение которых не отнесено к ведению общего собрания членов ТСЖ. Более детально права правления могут быть закреплены в уставе ТСЖ, в частности, в нем могут быть указаны сделки, которые вправе заключать председатель правления, только после их одобрения правлением.
Что касается обязанностей правления, то они сформулированы в ст. 148 ЖК РФ.
В ЖК РФ не содержится требований о внесении указанных обязанностей в устав ТСЖ, поэтому отсутствие хотя бы одной из перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей в уставе ТСЖ не освобождает правление от ее выполнения.
К органам управления ТСЖ не относится председатель правления (ст. 144 ЖК РФ), в отличие от потребительских кооперативов (ст. 115 ЖК РФ), хотя он наделен полномочиями организационного и властного характера, в связи с этим вполне обоснованно в юридической литературе его относят к единоличному исполнительному органу 1 Крюкова Е.С. Товарищество собственников жилья // Цивилист. 2012. № 2. С. 55-60. управления товарищества. Достаточно сослаться на его право действовать без доверенности от имени товарищества (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), чтобы констатировать, что он относится к органам ТСЖ (ст. 53 ГК РФ).
Председатель правления товарищества может избираться правлением ТСЖ из состава членов правления или на общем собрании ТСЖ из состава членов ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества. Срок действия его полномочий (срок его избрания) устанавливается уставом товарищества. Представляется, что если он избирается правлением, то тогда срок его полномочий не может превышать срок избрания правления, так как иной порядок будет нарушать право вновь избранного правления выбирать из своего состава председателя.
В отличие от правления его председатель является постоянно действующим органом и на него возложена обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Полномочия председателя правления закреплены в ст. 149 ЖК РФ.
Контролирующим органом товарищества является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.
Для создания условий независимости работы этой комиссии в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ установлен запрет на включение в ее состав членов правления товарищества. Если в состав ревизионной комиссии входит более одного ревизора, то они избирают председателя этой комиссии.
Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) закреплена в ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.
Товарищество собственников жилья должно функционировать под управлением, формы которого установлены несколькими нормативными актами. Посторонние лица не могут принимать участие в управлении многоквартирным домом. Поэтому непосредственное контролирование деятельности, направленной на содержание здания, могут осуществлять только собственники.
Определение органов управления товариществом
По закону товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, обязано осуществлять свою деятельность с помощью органов управления. Как и в большинстве организаций, членами таких управляющих органов являются участники ТСЖ. При этом процедура назначения регламентируется учредительными документами товарищества.
Органы управления товарищества собственников жилья - это правление и общее собрание.
Они необходимы для того, чтобы решать все самые важные вопросы, которые могут возникать в товариществе. Исходя из этого, существует определенное разделение полномочий этих органов.
Правление товарищества
Выбор членов правления осуществляется с помощью голосования. Каждый из них имеет право занимать свою должность в течение двух лет, не более. Количество участников правления устанавливается уставом ТСЖ. После того, как все члены правления выбраны, происходит их самостоятельный выбор представителя.
Правление в первую очередь призвано контролировать своевременное внесение различных платежей и взносов.
Кроме того, в его обязанности входит управление многоквартирным домом. Правление должно нанимать работников для ремонтных и других работ по содержанию здания и прилегающей территории, заключать договор по предоставлению разнообразных услуг жильцам, а также собирать и проводить собрания.
В обязанности правления ТСЖ также входит необходимость решать те вопросы, которые не находятся согласно уставу в компетенции ревизионной комиссии и общего собрания. Такими вопросами чаще всего являются:
- руководство деятельностью ТСЖ;
- составление смет и отчетов, которые касаются финансовой деятельности товарищества;
- распоряжение всеми активами ТСЖ в установленном порядке;
- выбор необходимого способа для охраны имущества ТСЖ;
- непосредственное ведение реестра членов организации;
- подготовка проекта изменений учредительного устава и т. д.
Лицам, принятым в правление ТСЖ для управления многоквартирным домом запрещено:
- совмещать работу в ТСЖ по трудовому договору и в другой должности;
- совмещать должность члена правления с другими должностями в органах управления ТСЖ;
- совмещать свою деятельность с деятельностью ревизора товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ
Непосредственное управление товариществом осуществляется общим собранием. Этот коллегиальный орган управления тсж имеет довольно обширную сферу деятельности. Ведь управление многоквартирным домом подразумевает решение большого количества вопросов, которые касаются всех жильцов. Членом этого органа управления может быть только владелец помещения.
Законодательство требует, чтобы все члены ТСЖ во время получали уведомления о предстоящем собрании. Что касается способа передачи уведомления, то этот выбор могут делать члены правления ТСЖ. Все это необходимо для полноценного управления многоквартирным домом.
Если участник товарищества не получает эту информацию, можно смело утверждать об ущемлении его прав. Уведомление обязательно должно содержать повестку дня, которая не подлежит изменению во время проведения собрания.
При этом существуют разные формы проведения собрания - очная и заочная. Выбор способа осуществления собрания зависит от повестки дня и других причин. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует больше половины собственников жилья. Данное условие может быть ужесточено с помощью устава организации. Для определения правомочности перед открытием собрания происходит регистрация присутствующих участников.
Общее собрание ведет председатель правления. Во время его отсутствия эта обязанность переходит к заместителю. Если отсутствует и заместитель, то выбор управляющего падает на одного из членов правления.
Решения на общем собрании принимаются с помощью голосования. Количество голосов, необходимое для принятия решения, по каждому отдельному вопросу отличается. Самые важные вопросы решаются большинством голосов, но для некоторых достаточно две трети от всего количества участников. Причем выбор вопросов определен уставом.
Все собрания в обязательном порядке оформляются протоколами. Помимо этого, общее собрание вправе:
- устанавливать размер обязательных взносов;
- образовывать резервные фонды ТСЖ;
- использовать доходы товарищества;
- рассматривать разнообразные жалобы, в том числе и на правление ТСЖ;
- принимать правила внутреннего распорядка для наемных сотрудников.
В компетенцию общего собрания входит также решение вопросов, связанных с получением кредитных средств (договор с банками), ликвидации или реорганизации ТСЖ, использование прибыли, вознаграждение участников товарищества, утверждение новых участников и т. д. Общее собрание принимает устав и определяет непосредственное направление деятельности организации.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Также вам будут полезны следующие статьи
- Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
- Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
- Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
- Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
- Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
- Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
- Создание условий для управления многоквартирными домами
- Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
- Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
- Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
- Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- Председатель правления товарищества собственников жилья
- Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья
- Обязанности правления товарищества собственников жилья
- Права членов ТСЖ и не являющихся таковыми собственников помещений
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования.
Во-вторых, юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, жилые помещения и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты РФ и РФ) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
Глава 14 ЖК РФ определяет правовое положение членов ТСЖ.
Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.
Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление. Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.
Общее собрание членов ТСЖ1 является высшим органом управления и созывается в порядке, установленным уставом.
Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ определяются основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
15) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.
Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).
Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего
собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания . В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по вопросам, отнесенным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. Уставом может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества.
Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции
общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более
чем на два года, при этом членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Правление, являясь исполнительным органом, подотчетным общему собранию, избирает из своего состава председателя. Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов правления самим правлением, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом, и признается правомочным принимать решения, если на нем присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
Статья 148 ЖК РФ*установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.
В обязанности правления входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК
Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149 ЖК РФ). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:
1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
2) действовать без доверенности от имени товарищества;
3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;
5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Юридические обязанности1 сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.
Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.
Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.
Таким образом, в руках председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению Д. Карпухина, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ) .
К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор)1, которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.
